TIPS不動産売却の知恵

買取

2021/05/17

リースバックとリバースモーゲージの違いを解説

今回は買取のお話と合わせてお問合せ頂く、リースバックについてお話したいと思います。
また、リースバックと並行してよく耳にするリバースモーゲージ。こちらとの違いを解説したいと思います。

リースバックって何?


持ち家は賃貸と違いご自身の資産になります。
資産という事は売却して資金に変える事ができ、当然賃貸ではできません。
老後の資金を調達したいけど今住んでいる所から離れたくない。
自宅を売却してローンを返済したいが引越しはしたくない。
早急に事業資金が必要。etc
こういった場合に利用するのがリースバックです。
リースバックとはお客様が所有している不動産を弊社が直接買い取り、売却後も引っ越す必要が無く
そのまま賃貸借契約を締結して住み続ける事ができるサービスです。
表面上は何も変わらない状態ですが、内面上は所有者から賃借人に変わります。

メリット

・前述のとおり売却し所有権を手放してもこれまでの生活環境を変えずに住み続けれる事。
・不動産を現金化し、貯蓄や生活費に充てれる事や住宅ローンを完済する事。
・所有していた時のコストが無くなる事(管理費や固定資産税等)。
・融資等借入をする事がなく老後資金を調達出来る事。

デメリット

・買取と似た性質がありますが仲介価格より低くなる可能性がある事。
・所有時のコストは無くなるが毎月の賃料が発生する事。
・買取金額が住宅ローン残高を下回る場合に利用できない事※例外有
・不動産の所有権(資産)が無くなる事(資産そのものが現金化されるため)

※リースバックのメリットとデメリットについて詳しくは以下の記事をご覧ください。
リースバックとは?メリット・デメリットは?

リバースモーゲージって何?


リバースモーゲージとは自宅(持ち家)を担保にしてそのまま住み続けながら金融機関から融資を受けられる仕組みのローン制度です。
対象者は55歳以上~60歳以上の高齢者向けの金融商品となっており、老後の生活資金や年金の補填の為に利用するのが一般的ですが使途は自由です。
融資金の返済は毎月利息のみ。元本の返済はご本人様が亡くなられた際、担保として提供して頂いた自宅(持ち家)を売却し売却代金により返済して頂く形になります。

メリット

・担保提供し融資を受けるだけなので所有権が移転される事が無く、住み続けながら老後資金の調達が出来る事。
・毎月の支払は利息のみなので老後生活中の支出を抑える事が出来る事。
・預貯金や退職金等居住環境を維持したまま老後資金の減少を抑える事が出来る事。

デメリット

・毎月の利息は一般的には変動金利となっており金利変動リスクがある事。
・存命中に土地や建物の価値が下落した場合に融資限度額の見直しがされるリスクがある事。下落し担保割れした場合は超過分を一括返済しなければならない可能性がある事。
・実は本来であれば喜ばしい長生きもリバースモーゲージとしてはリスクになる事もあります。基本的に、清算は契約者の死亡時といわれるリバースモーゲージですが、長期の返済リスクを抑えるために期限付きの契約でリバースモーゲージを提供している金融機関もあるためです。
たとえば、55歳から20年間の契約でリバースモーゲージを利用したとします。20年後の75歳時には、契約者が存命でも一括返済する必要があるため、場合によっては、生きている間に家を失うこともあるでしょう。

まとめ


売却してもそのまま住めるというメリットもありここ数年お問い合わせ件数が多くなってきた【リースバック】。
メリットだけでは無くデメリットもある事を留意し、売却手段の選択肢にして頂ければと思います。
私個人の見解ですが、リースバック後の賃料は相場より若干高めかなというのが率直な気持ちです。
ちなみにリースバックは資産売却による不動産取引、リバースモーゲージは資産を担保に融資を受ける金融取引。
ご相談内容によりお取り扱いの管轄が違います。

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