TIPS不動産売却の知恵

相続

2022/01/20

土地、戸建、マンションを相続する!不動産によって評価額に違いはあるのか?

ハウスドゥ!大谷地店の中塚です。

前回、私が書いたコラムをご覧になられたお客様から「土地、戸建、マンションなど相続する不動産によって違いはあるの?」とのお問い合わせを頂きました。

皆様の不動産に関する不安を解消する「各不動産を相続する前に知っておくべきこと」をご紹介させていただきます。

土地を相続した場合

建物がない分、土地の相続は非常にシンプルです。

以前のコラムでもご説明しましたが、土地の評価額は「路線価方式」ないしは「倍率方式」のどちらかで算出されます。

路線価とは、道路に面している土地の1㎡あたりの評価額のことです。市街化区域の土地が該当し、路線価方式での評価額算出は以下の計算式となります。

 

土地の評価額=路線価×土地面積(㎡)

 

一方で、倍率方式では、路線価のつけられていない土地に関して使う算出方法となります。固定資産税評価額を元に評価額を算出することができます。市街化調整区域の土地が該当し、以下の計算式で評価額を算出します。

 

土地の評価額=固定資産税評価額(3年毎に改定)×倍率(国税局長が地域ごとに毎年改定)

 

相続税における土地の評価額では、そのどちらかの方式で算出された金額の80%程度の評価となることが多いです。ただし、土地を分割して相続する場合は注意が必要です。土地の価格は経済や社会情勢によって変動するため、常に一定ではありません。

ですので、平等に分割したつもりでも、その土地が値上がりした場合に不満を感じる相続人が現れることなども考えられます。そのため、分割協議の際には、将来の価格変動についても触れながら話し合いを進めることでトラブルを回避できます。

戸建を相続した場合

建物の評価額は、固定資産税評価額がイコールとなります。ですので、戸建とマンションは建物のため、市町村から毎年送られる「固定資産税課税明細書」の価格欄をご覧いただければ確認することができます。固定資産税評価額は建築費用の50~60%の評価となることが多く、戸建を相続した場合、別で自身が別の住宅を所有しているケースも多いです。

その場合、誰にも使われず空き家になってしまう可能性があり、「特定空き家」に指定されてしまうことがあるため注意が必要です。特定空き家とは、放置することが不適切な状態にある建物のことです。特定空き家に指定されてしまう条件は以下となります。

  • 倒壊等、保安上の危険がある
  • 衛生上、有害となる恐れがある
  • 適切な管理がされていなく、景観を損なっている
  • 周辺の生活環境の保全のため、放置することが不適切である

特定空き家に指定されてしまうと?

特定空き家に指定されしまうケースとして、役所の見回り調査や近所からのクレーム等が非常に多いです。特定空き家に指定されると、行政から所有者等に対して改善を求める助言・指導がされます。この助言・指導によっても改善がされない場合、行政は一定の猶予期間を設けて「勧告」を行います。勧告に従わなかった場合、固定資産税の優遇措置が解除され、4倍ほど税金が高くなってしまいます。

そしてまた、一定の猶予期間を設けて「改善措置命令」が出されます。この命令にも従わなかった場合、行政代執行法に基づいて、代執行の時期、見積額などが通知されます。そして代執行日に、強制的に改善措置がなされます。強制執行に要した費用は後日徴収されることになります。そのため、上記の条件に1つでも当てはまる空き家を所有されている方は、賃貸物件への転用や売却などで早急に対応する必要があります。売却での対応をされる際は、下記リンクからどのくらいの価格で売却が可能なのか、空き家の査定をしてみてください。

『お問い合わせ・査定依頼はこちら』

マンションを相続した場合

マンションの建物部分は固定資産税がイコールとなりますが、土地部分に関しては以下の計算式で評価額を算出します。

 

土地部分の相続税評価額=路線価×マンション全体の面積(㎡)×自分の持ち分割合

 

マンションを相続した場合、一室のみではなく土地も所有しているため、マンションの建っている敷地も相続することとなります。マンション内の一室を「専有部分」といい、その専有部分を所有する権利を「区分所有権」といいます。土地を所有する権利は「敷地利用権」といい、マンションの専有部分所有者で共有されます。

そして、この区分所有権と敷地利用権は一体化され、「敷地権」が設定されます。敷地権は、分離して処分することができません。なぜなら、マンションの部屋の一室だけ残して、土地部分だけを売却するということはできないからです。ですので、土地を使用する権利の共有持分と専有部分はまとめられ、敷地権として登記がなされています。

相続したマンションに住む予定がない場合は、賃貸に出すことで家賃収入を得ることが可能となります。しかし、築年数が古い場合、新しい入居者が入りにくく、家賃収入を得ることが困難になってしまいます。ですので、リフォームをした上で賃貸に出すか、不動産会社に査定の依頼を行い売却するか、のどちらかの方法で活用しましょう。

まとめ

今回のコラムを通して各不動産の相続について、イメージできたのではないでしょうか。不動産の相続をはじめ、不動産にまつわる知りたい情報等ございましたら、お気軽に弊社までお問い合わせください。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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