土地売却ノウハウ

ハウスドゥ！大谷地店の中塚です。

突然ですが、皆さんが土地を売却することを考える際、このような疑問を持たれたことはないでしょうか。

「土地の価格ってどうやって決まっているんだ？」

そもそも土地には、コンビニやスーパーで並べられている商品のような「定価」というものは存在しません。

その土地の特徴や特性を見ながら、査定価格がつけられます。

では、土地はどのような特徴や特性から、査定価格がつけられているのでしょうか？

今回のコラムでは、土地がどのよう観点から値付けをされているのか、ご紹介していきたいと思います。

土地の形状

土地の形状は正方形に近い四角形であると、査定価格は高くなる傾向にあります。

建築のプラン設計も行いすく、土地を最大限活用し、幅広い用途で利用できるためです。

土地の形状がいびつになっている「不整形地（旗竿地や三角地等）」は土地の活用が難しく、建築のプラン設計も行いにくいです。また、土地によっては建築基準法に引っかかるケースも考えられます。そのため、不整形地の査定価格は相場よりも低くなってしまいます。

間口・奥行

土地の間口・奥行のバランスが取れていると、査定価格は高くなる傾向にあります。

主な理由としては、建築の際のプラン設計のしやすさや駐車スペースが確保しやすい等が挙げられます。

間口が狭小な土地だと、車の駐車がしにくくなります。普通自動車1台を駐車するのに必要な間口は2.5ｍ程度と言われています。そのため、2.5ｍ付近の狭小な間口だと駐車スペースが確保しにくく、人の出入りもしづらくなります。

一方で、奥行が長大な土地は、敷地内に通路部分が多く必要となるため、建築の際のプラン設計がしにくく、土地の利用効率が悪くなってしまいます。そのため、間口・奥行のバランスが取れている土地は利用効率が良く、査定価格は高くなる傾向にあります。

前面道路の幅員

建物を建築する際、必ず「建築基準法」の制限を受けることとなります。

建築基準法とは、建物を建築するにあたって「建築物の最低基準」の基本となるルールが定められた法令です。この法令があることによって、住む人が安全で安心な生活を送ることができます。

その建築基準法には、「道路の定義」が定められています。どのような定義かというと、「前面道路の幅員は最低4ｍ確保する」というものです。

どうして前面道路の幅員は最低でも4ｍ確保しなければならないのでしょうか。

その理由は、災害予防及び災害応急対策に必要な幅員が4m以上必要となるためです。

皆さんがお家に住んでいて、最も考えられる災害は何でしょうか。

恐らく「火災」ではないでしょうか。

火災が起きた際、119番で消防署へ通報し、消防車に乗った消防隊員が火を消しに来ますよね。

ですが、前面道路の幅員が4ｍ以下だと、消防車が入ることができず、救助することができないのです。

前面道路の幅員が4mあると消防車が道路に入り、消防隊員がドアを開けて消化活動ができるため、前面道路の幅員は最低でも4ｍ必要となるのです。

万が一、その土地が接している前面道路の幅員が4ｍ以下である場合は、「セットバック」を行います。

セットバックとは、「土地が接する道路の中心線から2ｍ後退し4ｍ道路を確保すること」です。わかりやすく言うと、「土地の一部を道路としつつ接する道路の幅員を広げること」です。そのため、ご所有の土地の前面道路の幅員が4ｍ以下の場合は、セットバックを行うことを念頭に置いておきましょう。

また、札幌市に関しては、前面道路の幅員が8ｍあると査定価格は高くなる傾向にあります。

理由としては、札幌市の除雪車が通ることのできる幅員が8ｍであるからです。

札幌市の除雪が通れないということは、自身で除雪作業を行わなければいけなくなります。特に今年の冬のような大雪だと、積雪量も多くなるため、除雪作業にかなり負担がかかってしまいますよね。

そのため、札幌市の除雪車が通ることのできる幅員8ｍを確保できていることによって、査定価格は高くなる傾向にあります。

周辺環境

土地の周辺環境も査定価格に大きくかかわってきます。生活に便利な施設が近隣にあると、土地の査定価格は高くなる傾向にあります。

例えば、地下鉄やJR、バス等が近くアクセスの良い立地にある土地や、周辺施設が充実している土地等は、生活の利便性が良いことから、査定価格が高くなる傾向にあります。

特に子育て世代の方々だとスーパーや学校、公園などが周辺にあるかを希望条件に、土地を探される方も多くいらっしゃいます。

まとめ

今回のコラムで、土地査定のポイントについて、ご存知いただけたのではないでしょうか。このコラムをお読みいただき、ご所有されている不動産に関して当店に相談してみたいと思われた方は、まずは是非下記リンクから査定依頼を行ってみてください。弊社は「仲介手数料20%OFF」など魅力的な特典が満載となっております。

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最後までお読みいただきありがとうございました。