TIPS不動産売却の知恵

土地・戸建

2022/01/18

古い戸建ての損をしない売却方法について

『実家を相続したので売却を行いたい』・『冬の雪かきが大変なので売却を検討している』など、戸建ての売却を検討されている方は、様々な理由があるかと思います。
ですが、築40年や築50年など、築年数が経ってしまった古い戸建ての場合はどうしたら損をしないのか。今回は、古い戸建ての売却方法に関して、書いていきたいと思います。

古い戸建て住宅とは?

古い戸建てと一口にいっても、何年からが古いといえるのでしょうか?
築年数などから受ける印象がその方その方によって変わってくるので、何年以上は古いです。とは言えないの現状になります。

その際に参考になるのが、法定耐用年数といわれるものになります。
これは、住むことが可能な年数ではなく、減価償却の計算に使用されるものになりますので、これを超えることが、そのまま価値がないというわけではありませんが、一つの指標にはなってきます。

戸建でも、木造や鉄骨等様々ありますが、戸建で最も多い木造住宅の場合、非事業用(住宅用)の木造住宅で33年になっています。

 

では、実際に売却を行う際や検討を始めた場合、どのような方法があるのか、大きく3つにわけることが可能です。

戸建て住宅をそのまま売却する

近年は、リフォーム物件やリノベーション物件なども増えてきているので、上記の法廷耐用年数を超えてしまっているからといって、価値がつかないわけではありません。
ですが、自分でリフォームやリノベーションを実施するのは、現実的ではないかと思いますので、そのさいには不動産会社に実際に家に来てもらい、査定や相談をしていきます。

その際には、不動産会社に少しでも多くの情報を伝えて、値段をつけやすくする準備を行いましょう。
土地や建物の広さ、接道している間口の広さなどは、登記簿謄本などで確認することができますので、それ以外の情報、リフォーム履歴等をまとめておくと非常にスムーズになります。

10年以上たってしまっていると、参考になりにくくなってしまいますが、外壁修繕などもそうですが、キッチンや洗面台・給湯ボイラーなどの水回り設備の交換などをまとめた情報は、そのまま募集を行う際にも活用ができますので、不動産会社としても助かることが多いからです。

 

土地として売却をする

戸建が築年数などもかなり経ってしまい、査定が難しい場合は、残念ですが土地として売却を実施する必要性が出てきてしまいます。
最近の札幌市の土地価格の上昇や、良い立地の土地不足などから、土地として売出しをした方が早く購入希望者を見つける事が可能になることも多くあります。

その際の土地の売り出し方としては、主に2つの方法がありますので、そのメリットとデメリットを記載したいと思います。

 

戸建て付きのまま売却募集を行う

土地として戸建を売却を行う場合、更地にしないといけないでは?と質問を受けることがありますが、決してそのようなことはありません。
現状の戸建のある状態で、売りに出し、成功する事例も多くあります。

メリット 建物の解体費用を自己資金で行わなくてよい。

この売り出し方の場合、解体は買主の方にて実施して頂きますので、自己資金にて行わなくてよいのが、一番のメリットといえるでしょう。
解体費用は、業者毎に異なってきますが、費用もかなりの金額になり、特に2020年7月1日より、アスベスト関係法令が改正され、解体費用が上昇しておりますので、その費用の捻出をしなくて良いというのが大きい点といえます。

デメリット 更地で売り出しを行うよりも、価格を下げる必要性がある。

これは、解体価格を買主に負担をしてもらうために必然的に価格を下げる必要性がでてきます。
また、更地にて売出をおこなうよりも若干ですが、買主を見つけるのに時間がかかることも考えられます。

メリットにも記載しましたアスベストが検出されるかどうかで、解体費用も変わってくるので、買主希望の方も判断に迷う方もいらっしゃるからです。
その際には、解体業者さんに依頼をして解体の見積や、アスベストの検出があるかどうか、検査してもらい、その結果を募集の資料などに載せるという方法もあります。
アスベスト検出のチェックには、数万円かかりますが、スムーズな売却成功のための、方法と1つにはなります。

 

解体を行い更地として売出しを行う

土地の売却として最もイメージが付きやすい方法といえると思います。

メリット 買主が見つかりやすい。

更地にしている場合、買主希望の方も即判断がしやすいのと併せて、土地売出し中の看板などを出すことも可能になるため、近隣の方を含めて、販促活動がしやすいというのがあります。

デメリット 固定資産税が上がってしまう。

更地にするための費用発生と併せて、固定資産税の支払額が上がってしまうのは、一番のデメリットになってきます。
更地にしてしまうと、宅地としての軽減税率が受けられなくなってしまうため、解体を行う場合は、タイミングなども、不動産会社の担当者と打ち合わせをして実施しましょう。

まとめ

古い戸建の売却には、築年数やリフォーム歴なども含めて多くの要素によって、査定額や売却方法が変化してきます。
売却の検討を考え始めた時には、売却期間などもそうですが、発生する費用等も含めて検討することが大切です。
是非不動産会社の営業マンと色々な方法を聞いてみましょう。結果として、損をしない売り方につながってくるはずです。

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