TIPS不動産売却の知恵

買取

2021/02/18

札幌での不動産買取の仕組み メリットやデメリット


札幌で一戸建てや土地、マンションをご所有している皆様!この記事では、不動産買取の仕組みを解説します。ご一読いただければ、仲介価格と買取価格の違いや、不動産買取を行う場合のメリットとデメリットを把握できるでしょう。

買取の仕組み 仲介と何が違うの?

不動産の売却を検討するにあたりよく耳にするのが【仲介価格】【買取価格】では無いでしょうか?どちらも不動産を売却する為の【価格】には違いないのですが場合によっては仲介と買取で価格の開きが生じてしまいます。

仲介価格って何?

仲介価格は一戸建てや土地の場合は近隣の成約事例(取引事例)を、マンションの場合は同一建物内や近隣の同等マンション(駅までの距離や築年数、面積等)を参照し適正価格をご提案するいわゆる相場(市況)に基づいた価格です。仲介価格にて販売する場合の主なお客様は一般ユーザー(個人客)になります。

買取価格って何?

まずは不動産買取について。主に法人(不動産会社等)が直接買取を行い、リフォームを施し付加価値を付け市場に沿った価格で転売をする。要するに営利目的で行う行為を言います。「買取だと価格が安くなってしまう・・・」不動産の査定を依頼した事のある方の大半の人はそう思っているかもしれませんが。確かにその通りです。

一般的に仲介価格の70%~80%が買取価格と言われております。いくらリフォームを施し付加価値をつけて転売しようとしても相場から大幅に高い価格になってしまうと売りたくても売れません。従って、買取後再販売する際の価格としては現在の相場プラスアルファの価格設定にします。
※プラスアルファとは先述の通りリフォームを施す等の付加価値です。

例えば、仲介価格の相場が2,000万円のマンションだったとします。
再販売価格を相場プラスアルファで2,400万円と設定すると買取価格は1,700万円程度となり仲介価格より300万円程買取価格が低くなってしまいます。
なぜ1,700万円で買取し2,400万円の再販売価格になるのか?この700万円の差には内訳があります。

買取価格+リフォーム費用+税金や手数料等の諸経費+利益=再販売価格

再販売価格を相場プラスアルファの2,400万円に設定すると買取価格は1,700万円。概ね再販売価格の70%になります。
リフォームをあまりかける必要が無かったり(リフォーム経費が抑えられる)やダイレクトに買取してもらう(弊社が直接買取する)等により発生するはずの仲介手数料が掛からない等少しでも買取価格を上げてもらう方法も御座いますが、それはまた次回の記事で。

◆買取保証って何?


買取保証とは、売出し開始時は仲介価格(相場価格)で販売を行い万が一売却できなかった際に当初ご提案した買取価格で買い取りますよと言うお約束をする事です。

例えば、仲介価格が2,000万円で買取保証額が1,700万円だった場合、先ずは2,000万円で販売開始し3ヶ月程経過しても成約に至らなかった際に1,700万円で買取をすると言う事です。
少しでも高く売りたいというのが本音でしょうし、売れなくてズルズル長引くのも嫌!と言う方は買取保証を利用する事をお勧めします。

また、お住み替えで今の住宅ローンを完済しないとお住み替え先のローンが組めない。と言う場合も買取保証がある方が安心できますね。もちろん現在の住宅ローンの残債額等にもよりますが、弊社ではより良い方法をご提案させて頂きます。

買取のメリット・デメリット

メリット(良いところ)

・買取価格でお話が纏まりましたら市場に出される事はありません。
従って周囲に知られる事が無く売却をする事ができます。
・設備の故障や経年劣化等があってもそのまま売却する事が出来ます。
またお引渡し後の故障も一切責任を負う必要は御座いません。
・相手(買主)は法人が多い為、基本的には現金購入です。
ローン審査が・・・ですとかローンが通らなかったと言う心配はいりません。
また、お引渡し希望等一般のお客様より融通が利きやすいです。
・直接弊社が購入する場合は弊社が買主になりますので仲介手数料は不要です。

デメリット(悪いところ)

・価格が低くなる(この一択につきます)
※必ず低くなるとは言い切れませんが、一般的にそう思われる事が多いです。

まとめ


あまり良いイメージの無い【買取】ですが、現在の市況や不動産の状況により買取がベストな選択の場合も御座います。ちなみに私自身マンションを売却した経験もありその際は【買取】による売却でした。10年程住んでおりましたが、買取による売却でも当時購入した金額にほぼ近い価格で売却する事ができました。

また、買取を専門で行う不動産会社に在籍していた事もあり、今後のコラムでは買取業者の裏事情や経験談などをお届けできればと思っております。
お読み頂き有難う御座いました。

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