TIPS不動産売却の知恵

土地・戸建

2021/03/22

戸建て住宅を売却する!建物を解体して更地にしますか!?

最近は、ほとんど運動をしていないので体重が増える一方です。今年こそマラソンを始めようと思っているハウスドゥ!大谷地店門脇です。
戸建て住宅の売却についてご相談をいただくお客様から『古い建物なので解体し更地にして売った方がいいのから?そのままの方がいいのかしら』というご質問をよくいただきます。
解体して更地にするのか、それともそのまま使うのかの判断基準の1つに建築基準法の耐震基準があります。
今回は耐震基準についてご説明いたします。

旧耐震基準と新耐震基準

日本は地震大国と言われるように令和2年は震度1以上の地震が1,714回の地震が発生しています。
地震に耐えられる建物であることは重要になります。

出典:気象庁 震度データベース検索

 

1950年(昭和25年5月)に建物を建てる際に基準となる建築基準法が制定されました。
制定された目的が第一条に記されています。
『この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。』
とても素晴らしいことが記されています。

しかし、それから31年後の1981年に(昭和56年6月)に建築基準法が改正され、耐震基準が新たなものとなりました。
建築基準法の改正はなぜ行われたのでしょうか?
それは1978年6月12日に発生した宮城県沖地震が影響しています。
住家の全半壊が4,385戸,一部損壊が86,010戸という多大な被害を受けました。それまでの基準では『国民の生命が守られない可能性がある』と言うです。
新たな基準が出来たことで、それまでの基準を『旧耐震基準』新しい基準を『新耐震基準』と呼ぶようになりました。

どう違うの?


出典:国土交通省 住宅・建築物の耐震化について

 

旧耐震基準では震度5強程度の地震で倒壊・崩壊しないこととされています。

当時は震度6以上の地震は想定されていなかったのです。

新耐震基準では震度5強程度の地震でほとんど損傷しないことに加えて、震度6強~7に達する程度の地震で倒壊・崩壊しないこととされています。

震度5強程度では『倒壊・崩壊しないこと』から『ほとんど損傷しないこと』へ変わり、今まで想定していなかった震度6強~7についても基準が出来ました。

阪神淡路大震災では、旧耐震基準の建物と新耐震基準の建物とではっきりとした結果が見られました。

出典:国土交通省 阪神・淡路大震災による建築物等に係る被害

1981年までに建てられた建物(一部新耐震基準を含む)は、約29%が大破以上、約37%が中・小破、約34%が軽微な被害もしくは無被害でした。
それに対して、1982年以降に建てられた建物は(一部旧耐震を基準を含む)、約8%が大破以上、約16%が中・小破、約75%が軽微な被害もしくは無被害でした。

データから新耐震基準の建物の地震に対する強さが分かります。

税制制度で新耐震基準の建物は優遇されている

①住宅ローン減税の適用

新耐震基準では住宅ローン減税を受けられることがあります。

住宅ローン減税を受けられる条件(中古戸建ての場合)
・床面積50㎡以上
・築後20年以内または地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術基準(耐震基準)適合すること
つまり新耐震基準であることを求めています。

②登録免許税の軽減

住宅を買うと、買った人の名義に変更する必要があります。
名義を変更する際にも税金がかかりますが、新耐震基準の建物については税金が安くなります。

旧耐震基準の建物は解体すると税金の控除が受けられる

親などから戸建ての相続を受ける方が増えています。
その中で、旧耐震基準の建物については解体してから販売した方が税制面で優遇される場合があります。

それが『被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例』です。

不動産を売買した際に出た利益分に対して、譲渡所得税がかかります。

売買価格-経費(土地を買った代金など)=譲渡所得

土地を買った時の売買契約書などが保存されていれば、経費を見ることが出来ます。
見つからなかった場合には売買価格の5%までしか経費を見ることが出来ません。

しかし、被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例を受けることで
譲渡所得の金額から3,000万円まで控除することが出来ます。

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例を受ける条件
・昭和56年5月31日以前に建築されたこと
・区分所有建物登記がされている建物ではないこと(マンションではないこと)
・相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいないこと。

※タイムリミット(相続開始から3年以内の12月31日まで)や金額の上限(1億円以下)などの制限があるので注意が必要です。

まとめ

過去の地震による教訓から、国としては新耐震基準の建物を推奨しています。
しかし、愛着のある建物を残したいと言う気持ちも分かりますが、税制面、現在の建物の状態なども総合して『解体、もしくはそのまま使う』について判断が必要です。

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