TIPS不動産売却の知恵

土地・戸建

2021/05/17

あなたの土地の価格はお向かいさんと同じですか?売買価格の決め方を知る!

最近は、定期健診を控えて食事制限をしているハウスドゥ!大谷地店門脇です。

ご自身の所有している土地を売ろうと考えたとき、近隣の土地はいくらで売れているのだろう考えると思います。
当然、不動産の売買価格を形成するのは近隣の販売事例になります。
しかし、近隣だからと言ってお向かいさんと同じ価格とは限らないのです。
そこで今回は「土地の売買価格の決め方を知りたい!」という方のために、売買価格を形成する条件についてお話しします。

①土地の日照条件

当たり前の話になりますが、日当たりの良い土地と悪い土地だったら、日当たりの良い土地の価格の方が価値は高くなります。
なので、南向きの土地の価格は高くなり北向きの土地の価格は安くなる傾向にあります。
しかし、南向きの土地であっても向かいにマンションやビルが建っている場合は日照条件は悪くなります。
また、マンションやビルの建築は都市計画によって制限されている為、建てられる土地は限られています。
現在、マンションやビルが建設されている土地は、今後も高さの低い建物が建つ可能性は低いでしょう。
逆に、北向きの物件でも敷地南側に公園など建物が今後も建つ可能性が低い土地は、土地の価格が高くなります。

②地型・道路付け


形が良い土地と悪い土地、道路と面している条件が良い土地悪い土地では価格が大きく変わる場合があります。
形で言うと、やはり正方形に近い土地や角地は、土地の価格が高くなります。
極端な例になりますが、旗竿地は形の良い土地と比べて土地の価格は7割で評価されています。
道路に面している条件で言うと、土地の1方向が道路と接している土地より、2方向で接している土地の方が価格は高くなります。
また、道路と土地の段差がない、少ない土地と比べて高い段差がある土地は価格が安くなる傾向にあります。

➂最寄り駅

最寄り駅までの徒歩分数(徒歩1分は80m)は土地の価格に大きな影響を与えます。
『SUUMO』・『アットホーム』の大手不動産ポータルサイトは、最寄り駅までの徒歩分数を『1分以内・3分以内・5分以内・7分以内・10分以内・15分以内・20分以内・指定なし』で検索を絞れるように設定しています。
徒歩5分以内で検索をすると徒歩6分の物件は表示されません。きりの良い数字で『徒歩5分以内』と『徒歩10分以内』は土地の価格を形成する上でとても重要になります。
戸建て住宅中心の地域では、土地の価格に与える影響は軽微と考えます。なぜなら戸建て住宅用地を探している人は、候補地が少ない為、当初の条件が駅まで徒歩5分以内でも6分以内も調べるからです。
マンションなどの集合住宅が中心の地域では、天と地ほどの影響を与えます。マンションやアパートを探している人は、候補物件が多い為、当初の条件が駅まで徒歩5分以内なら徒歩6分の物件を調べない方が多いです。
事実として銀行の担保評価がかなり違っています。マンションやアパートなどの投資物件を建てられる土地では注意が必要です。
札幌市内では、JR駅より地下鉄駅の方が土地の価格は高くなります。

④近隣商業施設

土地を魅力付ける条件として近隣商業施設が挙げられます。『生鮮食品店』・『ドラッグストア』・『飲食店』・『大型複合施設』など近くで何でも揃うところは、誰しもが魅かれる条件でしょう。
商業施設を出店する側も、魅力のある土地(お客様が多い)だから出店しているので、地元で買い物や飲食をして商業施設を維持する行為は、土地の価値を上げている事にもなります。

⑤都市計画


都市計画とは、『都市の健全な発展と秩序ある整備を図るための土地利用、都市施設の整備及び市街地開発事業に関する計画』とされています。
皆が皆、好きなように好きな建物を建てたら生活に支障をきたすので制限をかけています。
例えば、住宅街のど真ん中に工場が建ったとしたら、騒音や匂いが発生したり、大型自動車の出入りが多くなったりして、困ってしまいますよね。
そう言った問題が起こらない様に『住宅地は住宅、工業地帯地帯は工場や倉庫』と言った棲み分けしています。

用途地域と言われる地域の制限は下記の13種類あります。(用途地域の指定のない区域も市町村によってはあります。)

出典:国土交通省-建築基準法制度概要集


住宅街では、第一種・第二種低層住居専用地域が多くなりますが、住宅街の道路1本を挟んで違う用途地域となる場合が結構あります。
第一種・第二種低層住居専用地域では建物の容積率と建ぺい率が低く設定されている事が多いです。
また、敷地面積の最低限度、高さ制限、境界から建物を離して建設するように定められている事も多いです。
これらの規制は、住民が『住みやすいように』・『問題が起こらないように』と考えられて定められたものです。
しかし、規制によって守られている反面、建てたい住宅が建てられないという側面もあります。
その結果、第一種住宅地域など比較的規制の少ない住居系用途地域は好みの住宅が建て易いので価格が高くなります。
また、敷地面積の最低限度が定められていない土地では、土地を小さく分割する事によって、土地の価格が相場より高くても総体の価格が抑えられる為に購入を希望する人は多いです。

まとめ

土地の価格は、相場を知ることによって概算の価格を知ることは出来ます。
しかし、詳細な土地の価格は、一つとして同じと言う事はないのです。
詳細な土地の価格を調べるには、これらの条件を総合して価格査定をする事が出来る、知識と経験が豊富な専門家に相談する事が重要です。

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