TIPS不動産売却の知恵

税金

2021/06/14

不動産売却時にかかる税金!親の家を相続して売却する場合

ハウスドゥ!電車通り店の大澤です。
今回は、前回に引き続き不動産を売却する際の諸費用や税金について説明していきます。
諸費用や税金の目安金額を知っておくことで、不動産売却代金から諸費用や税金を差し引いた手残り金額を把握する事が出来ますので、このコラムを通して販売活動を安心に進めるお手伝いが出来ればと思います。

親の家を相続して売る時にはどのような税金が発生するの?

親の自宅を相続し売却する事になったので査定して下さいとご相談を頂く事が多くあります。
この場合どのような税金が発生するのでしょうか?
親の自宅に子が居住している場合と居住していない場合とでは受けられる特例に違いがありますので、パターンに分けて説明していきます。

 

1、親の自宅に子も居住している場合

親の自宅に子も居住している場合は、『居住用財産』とみなされますので、下記特例の対象となります。

・10年超所有の場合の軽減税率の特例
・3,000万円の特別控除の特例
・特定の居住用財産の買換え特例
・特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除
・マーホームの買換えの場合の譲渡損失の繰越控除

2、親の自宅に子が居住していない場合

親の自宅に子が居住していない場合は、上記の特例を受ける事が出来ず譲渡所得への所得税・復興特別所得税と住民税が課税されます。

 

3、親の自宅が空家であった場合

親の自宅が空家になり、その後相続して平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売却し、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
これを、被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例と言い、下記条件の条件があります。

条件1、空き家の要件として以下全てを満たす事

①、昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
②、マンション等の区分所有建物登記がされている建物でないこと。
③、相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
なお、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定の事由により相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、一定の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋は被相続人居住用家屋に該当します。

条件2、土地の制限

土地に2つ以上の建物(母屋と離れなど)が建っている場合、特例の対象となるのは親が住んでいた建物の床面積割合に応じた面積の土地に限られます。

条件3、特例を受けるための適用要件

特例を受けるためには、以下のように適用条件があるのでご確認ください。

 

(1) 売った人が、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。
(2) 次のイ又はロの売却をしたこと。
イ 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
(注)被相続人居住用家屋は次の2つの要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の(イ)の要件に当てはまることが必要です。
(イ) 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
(ロ) 譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。
ロ 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
(注)被相続人居住用家屋は次の(イ)の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の(ロ)及び(ハ)の要件に当てはまることが必要です。
(イ) 相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
(ロ) 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
(ハ) 取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。
(3) 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
(4) 売却代金が1億円以下であること。
この特例の適用を受ける被相続人居住用家屋と一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合や他の相続人が売却している場合における1億円以下であるかどうかの判定は、相続の時からこの特例の適用を受けて被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に分割して売却した部分や他の相続人が売却した部分も含めた売却代金により行います。
このため、相続の時から被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却した年までの売却代金の合計額が1億円以下であることから、この特例の適用を受けていた場合であっても、被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までにこの特例の適用を受けた被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等の残りの部分を自分や他の相続人が売却して売却代金の合計額が1億円を超えたときには、その売却の日から4ヶ月以内に修正申告書の提出と納税が必要となります。
1億円の判定における合算対象の範囲図
(5) 売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
(6) 同一の被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。
(7) 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

出典:国税庁 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

まとめ

相続された物件をご売却する際には、相続登記や家具・電化製品・食器・着物・本などの残置物の撤去、お焚き上げ、ハウスクリーニングなど様々な作業を行わなければならず、たくさんの時間と労力を費やす事になりとても大変です。
弊社では、ご売却の際に必要となる司法書士・残置物撤去業者・引っ越し業者・解体業者・ハウスクリーニング業者のご紹介や売却特典をご用意しておりますので、お気軽にハウスドゥ!電車通り店、ハウスドゥ!大谷地店へご相談下さい。

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