2022/12/16
マイホームを売却した時の税金について
マイホームを売却する際の税金や特別控除について事前に知っておくと、安心して売却手続きを進められると思いますので札幌でマイホームを売却した時の税金についてご説明していきます。
１、3,000万円の特別控除の特例の制度概要
マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく不動産を売却した時に得られる利益（譲渡所得）から、最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。
マイホームを売却した時の利益は最高3,000万円までは税金を免除できるため、この制度を利用すると大きな節税効果があります！
２、どのような場合に特例を受ける事ができるのか
例）①譲渡益が3,000万円に満たない場合
過去にマイホームを3,000万円で取得し、その後3,500万円で売却し、譲渡費用（売却経費）が200万円発生した場合
譲渡所得金額＝譲渡価格3,500万円-（取得費3,000万円+譲渡費用200万円）＝300万円
この場合、譲渡益の金額が控除の対象になり税額が0円になります。
例）②譲渡益が3,000万円を超える場合
過去にマイホームを3,000万円で取得し、その後6,500万円で売却し、譲渡費用（売却経費）が200万円発生した場合
譲渡所得金額＝譲渡価格6,500万円-（取得費3,000万円+譲渡費用200万円）＝3,300万円
課税譲渡所得金額＝3,300万円-居住用財産を譲渡した場合の特別控除3,000万円＝300万円
居住用財産を譲渡した場合の特別控除3,000万円を超えた金額の300万円に対して、短期譲渡所得又は長期譲渡所得などの税率を適用し課税の対象になります。
例）①も例）②の場合も確定申告が必要ですので忘れずに手続きを行いましょう！
３、特例を受けるための適用要件
特例を受けるための適用要件は、国税庁のホームページに以下のように記載されていますので、ご参考ください。
(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
(注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。
イ、その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
ロ、家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
(3) 売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
(4) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
(5) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
(6) 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
（注）（特定増改築等）住宅借入金等特別控除については、入居した年、その前年又は前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。
また、入居した年の翌年以降において、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡してこの特例の適用を受ける場合は、次のとおりとなります。
イ その譲渡が令和2年4月1日以降の場合
入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年中の譲渡である場合は、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。
ロ その譲渡が令和2年3月31日以前の場合
入居した年の翌年又は翌々年中の譲渡である場合は、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。
（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の概要等については、マイホームの取得や増改築などしたときを参照してください。
４、適用除外
このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。
(1) この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
(2) 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
(3) 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋
５、適用を受けるための手続
この特例を受けるためには、確定申告が必要です。確定申告の時期は基本的に毎年2月16日〜3月15日ですが大変混み合いますので早めに準備を行い、ケースによって適用要件が違いますので税務署に事前に相談し対象になるか確認し手続きを行いましょう！
札幌市内は5つの税務署に管轄が分かれていますので、お住まいの税務署もしくは税理士に依頼し手続きを行います。
・札幌北税務署…管轄：北区 東区 石狩市 石狩郡
〒001-0031札幌市北区北31条西7丁目3番1号、電話番号011-707-5111
・札幌中税務署…管轄：中央区の一部（※詳しくは国税庁のホームページをご確認下さい）
〒060-0042札幌市中央区大通西10丁目札幌第二合同庁舎、電話番号011-231-9311
・札幌西税務署…管轄：厚別区 中央区の一部（※詳しくは国税庁のホームページをご確認下さい）
〒063-0824札幌市西区発寒4条1丁目7番1号、電話番号011-666-5111
・札幌東税務署…管轄：白石区 厚別区 江別市
〒004-0004札幌市厚別区厚別東4条4丁目8番8号、電話番号011-897-6111
・札幌南税務署…管轄：豊平区 南区 清田区 千歳市 恵庭市 北広島市
〒062-0051札幌市豊平区月寒東1条5丁目3番4号、電話番号011-555-3900
私はＬＩＮＥで税務署に相談予約をして確定申告を行いましたが、予約も簡単で確定申告もとても親切に対応して頂きました。
不動産を売却して譲渡所得が発生した場合には、確定申告を忘れずに行い不要な税金が発生しないように気を付けましょう！
※上記は本記事掲載時の制度概要となっております。制度の詳細や最新の情報は詳細は国税庁ホームページをご確認下さい。
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