TIPS不動産売却の知恵

分譲マンション

2021/08/16

分譲マンションの歴史

こんにちは。
札幌も今までに無いほど暑さが続いていますので体調管理が大切ですね。
僕は暑いのが大好きなのでまだまだ続いてほしいと思っています。
さて今回は「マンションの歴史」について皆さんと情報をシェアしようと思います。
戸建の木造住宅は居住用で33年と決まりがありますね~。
これからマンションを「買いたい、売りたい方」も耐用年数だったり、新耐震制度が変更になったりしているので悩まれる方も多いかと思います。そこで、皆さんの疑問を少しでも解決できれば幸いです。

日本には、いつからマンションがあるの?

日本のマンションは既に90年を超える歴史があります。民間分譲マンションが始まってからもすでに半世紀を超えており、居住形態として一般的と言える存在です。

記念すべき初の公的分譲住宅は、1953年に誕生した「宮益坂アパートメント」です。
1階が店舗、2∼4階が事務所、5階以上が住宅として分譲されてから63年の歴史がありましたが老朽化には勝てず2016年から解体工事により新しく建替えをし「宮益坂ビルディング」として2020年に建築されてます。
渋谷駅から徒歩3分と立地も素晴らしいですね。
当時は「天国の100万円アパート」、「特別船室さながらの豪華版」などと呼ばれエレベーターガールまで居たそうです。100万円!?と聞くと安く感じるかも知れませんが現在なら「億ション」とされる価格らしいです。
なので全70戸のうち47戸は会社重役が申し込んだとかみたいです。

時系列で見る!マンションの歴史

1956年

初の民間分譲住宅「四谷コーポラス」です。
新宿駅徒歩5分の場所に位置してます。また、現金での取引が当たり前だった時代に革新的な「割賦販売」を導入をし、その後の分譲マンションにおいて先駆けとなったマンションなのです!分譲開始当初の販売額は約230万円。こちらもすごく安く感じますが当時の大卒初任給が約1万円の時代です。なので高額物件であり、購入者の多くが富裕層だったとか。四谷コーポラスも老朽化・耐震性不安による建替えを2006年に検討し2017年に解体工事をスタートした。現在の技術を駆使したマンションが建てられると思います。

1960年代

第1次マンションブームが到来、「高級品」であったマンションが民衆化されていきます。

1962年

「建物の区分所有等に関する法律」(区分所有法)制定される。

1960年代後半

マンションの大衆化が進んでいきます。
制定されたことによりマンションの法的位置づけが明確になったと共に、資産としての性格が確立したので「不動産担保の対象」として住宅ローンを利用した購入が可能となった大きな変革です。
加えて東京オリンピックにより景気が良くなりマンション開発が進み集合住宅の大衆化が進みました。
この時代の間取りは「団地型」と呼ばれる2DKタイプ(40平米前後)が主だったようです。

1970年

住宅金融公庫の融資制度が開始され「個人」が住宅ローンを組んでマンションを取得することが一般になっていく。
この頃から東京近辺のエリアでマンション供給が盛んになります。

1980年代

「建築基準法に新耐震基準」を導入、標準管理規約制定、区分所有法の改定が行われる。
マンションに永住を意識した法整備が出来てきました。
この頃になるとバブル景気で地価が高騰し「億ション」が登場します。

1990年代

バブルによる地価高騰の影響で郊外に拡散していたマンションが都心に近いエリアで安く購入できるということと、住宅金融公庫の融資額の拡大、低金利政策の実施でローン金利が2%程度に下がるなど好要因が重なり、賃貸の居住者がこぞってマンションを購入していました。
この頃から「オートロック」などが導入され始めた時期ですね。

2000年代

「ミニバブル」「ファンドバブル」と言われた価格高騰期に向かう2003年以降のマンションブームに上昇した都市中心の土地価格を反映したため90年代のバブル期を感じさせる豪華な物件が多く供給されました。

2010年以降

東日本大震災の教訓から「免震」「制震装置」のハイブリット耐震構造の導入、予備電源、備蓄倉庫の設置など災害対応能力の高いマンションが多く供給されています。

 

まとめ


マンションの歴史をさわりの部分だけですが、成り立ちが見えてくるかと思います。
新耐震設計法の制定:1981年改正というのが大きな基準になりました。
1981年の建築基準法の改正で定められたのが現在に引き継がれる新耐震基準です。この改正で盛り込まれた耐震基準は以下の通りです。まれに起きる大地震(震度6~)に対し、崩壊・倒壊しない程度→人命は守られるが、建物の損傷が大きくその後住み続けることができない可能性もある。阪神淡路大震災で実証されました。旧耐震の建物が崩壊する中、新耐震の住宅は大被害を逃れたことがその後の調査で分かり新耐震基準は今も引継がれております。

 

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