TIPS不動産売却の知恵

土地・戸建

2021/10/19

原野商法で買ってしまった土地。売れる土地。売れない土地。

亡くなった親が購入した土地があるのですがどこにあるかも分かりません。
売ることは出来ますか?と言ったご相談を受けることがあります。
親から相続した不要な土地を処分する方法についてお話しいたします。

原野商法って何ですか?

原野商法とは、昭和40年代~昭和50年代中頃まで流行った詐欺です。
手口としては『将来、この辺は宅地になるので今のうちに買っておくと高くなりますよ。』とか、『この辺りはリゾート開発される計画がので将来高くなりますよ。』と言った誘い文句で勧誘して普通の人には使用する事が難しい土地を売りつけます。

 

まずは、どこにあるか特定する。

どこにあるか分からない土地を販売することは出来ません。まずはどこにあるか特定しましょう。
特定方法としては、管轄の法務局で公図を取得しましょう。
公図とは、日本中の土地の形状、地番、道路、水路などを図で表している図面です。
公図には、隣接土地との境界線が表されており隣接地との位置関係が分かるようになっています。
公図の右上と左下に数字が記入されている場合が多いです。
この数字は緯度・経度を表している為、公図が地球上のどこを示しているのか知ることができます。
インターネット上にあるフリーソフトを利用して地図と公図を重ねることが出来たりもします。
こう言った土地の扱いに慣れている不動産会社は直ぐに場所を特定してくれるので、相談することが一番の近道です。

 

売ることが出来る土地の条件

資材置き場など一定の需要がありますので、売ることも可能な場合はたくさんあります。
しかし、どの様な土地でも売ることが出来る訳ではありません。
では、どの様な条件であれば売ることが出来るのでしょうか。

一番重要なのは接道していると言う事です
公道(国道、市道、都道府県道)に接道していると言う条件はベストですが、ごく一部です。多くは私道に接道した区割りや道路部分が無く区割りされていると言った状態となっています
私道についても色んなパターンがあります。

私道を隣地所有者みんなで共同で所有している

この場合は、みんなで私道を使いましょうが前提なので販売することが簡単な場合が多いです。

私道が分譲した会社名義のままである

このパターンも多いです。多くの場合はその会社は倒産や解散をしているので、管理者に辿り着けづ私道の使用許可をもらうことは難しいです。
土地の購入者は、私道の管理者が現れた場合、通行料を請求されるリスクを負うこととなります。
多くの場合、管理者は現れないのでそのまま使用することが多いです。

私道を個人が所有している

稀に私道を個人で購入している場合があります。その場合は、所有者にコンタクトを取って通行の許可をお願いします。
通行を許可することは法律で明記されているのですが(囲繞地通行権)、無償で通行させる義務は無いので通行料を請求されるリスクはあります。

 

売ることが出来ない土地の条件

山林のど真ん中

現地まで辿り着くことが難しく利用方法がない。

原野のど真ん中

同じく現地まで辿り着くことが難しく利用方法が難しい。

がけ地

こちらも同じく利用方法が難しい。

森林計画内

国や自治体でその土地の木を切ってはいけないと決められている場合があります。
そうなると利用方法が無いので販売することは難しくなります。


まとめ

自治体は不要な土地を引き取ってくれませんので、自分で行動に移すしかありません。
まずは、場所を特定する事です。
その為には、原野商法地などの市街地以外の土地を扱える知識がある不動産会社に相談することが重要です。

 

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