売却ノウハウ

以前の私の記事では
損をしない不動産の売却方法【第3回目】完結ということで損をしない＝得をするという視点でお伝えしてきました。

先日は
不動産売却の失敗事例（５）売買契約書・重要事項説明書は、「特約事項」に要注意！

不動産売却の失敗はどのような場面で起こりやすいのか？売買契約書・重要事項説明書の特約事項にどのような記述をするべきかをケースごとにご説明します。

売買契約書・重要事項説明書の特約事項

今回も売買契約の内容について触れていきます。
売買契約書、重要事項説明書には最終頁に特約事項というものがあり、ここが最重要ポイントと考えておりますので、どのような例があるか説明させて頂きます。

住設機器の動作未確認の場合

居住中の場合、現在所有者が住設機器を使用し生活している為、壊れているか動くかは明らかです。
しかし現在空室の場合、住んでいた時は動いていたが、現在は故障している可能性があります。
ガスが閉栓されている場合は我々でも確認が難しいのです。
その際弊社ではこのような特約文を入れます。

【一、本物件の暖房器具、給湯器、コンロにつきましては閉栓中の為、未確認ではございますが、現状引渡しといたします。万が一引渡し後、故障が発見された場合でも売主は責任を一切負わないものとします。】

こちらを入れることで故障している場合でも現状渡しの為、売主様は引渡し後の費用負担を免除することができます。

物件関係箇所の鍵が全てあるかどうか不明な場合

玄関の鍵はあるが物置、ポスト、車庫などの鍵がきちんと全て揃っていないことがよくあります。購入者は付属物も含めその物件を購入しているので、引渡し時に鍵がないことが発覚するとクレームの対象となってしまいます。
もちろん鍵のシリンダー交換までは売主様の方でする義務はない為、買主様負担となりますが、ルールを明確にする必要がありますので、弊社ではこのような特約文を入れます。
【一、本物件及び共同玄関・ポスト・物置・車庫等の関係箇所の鍵について、引渡し時1本も存在しない箇所が発見された場合は売主の責任と負担においてシリンダー交換を行い、鍵を引き渡すものとする。尚、既に鍵が存在する箇所のシリンダー交換を希望の場合には買主の費用負担にて行うこととする。】

こちらを入れることで関係箇所の鍵が紛失の場合は売主様の方で作成をする。
全てあった場合で鍵を変えたい場合は買主様の負担で行うというルールが明確化されます。

設備の保証を行う場合及び冬期間の水道凍結の対策について

予め故障していることが判明している場合はその修理代も想定して買主様は購入されるので問題はないが、正常に動くと聞いていた箇所が本当は壊れていた。
別途費用がかかるのであれば購入しなかったと言われてもおかしくありません。
また引渡し完了後に水道管が破裂していた。
これは引渡し前に水落としを行っていなかった売主様に責任が問われることとなります。
この線引きを明確にする為に弊社ではこのような特約文を入れます。

【一、本物件契約書第9or10条（付帯設備の引渡し）について、本物件建物及び付帯設備等については、経年劣化及び使用に伴う性能低下、傷汚れ等がございますが現状引渡しといたします。また付帯設備表内で設備有、故障・不具合の具体的内容を未記入とした設備に故障が発生した場合、引渡し日から7日以内（定休日の場合は翌営業日迄）に買主から媒介業者へその旨の通知が届いた場合に限り、買主は売主に対し修理修復を請求できる権利が発生するものとする。尚、未確認箇所についてはこれに含まれないものとする。】

【一、引渡しまでの水道管の水落としは売主の責任で行うものとし、万が一引渡し後凍結による管の破裂、その他設備や構造に影響を及ぼした場合、引渡し日から7日以内（定休日の場合は翌営業日迄）に買主から媒介業者へその旨の通知が届いた場合に限り、売主の責任と負担で速やかに復旧させることとする。尚、買主はその際の関係者の立ち入りを認め、復旧に協力するものとする。】

こちらを入れることでどちらに落ち度があるか、凍結の際はどちらに責任がありどう対応すべきかを明確にすることができます。

まとめ

数回に分けて不動産売却の失敗、注意点をテーマにお話ししていきます。
今回は売買契約書・重要事項説明書の特約事項についてお話させて頂きました。
最後までご高覧頂きまして有難うございました。