TIPS不動産売却の知恵

不動産売却全般

2021/12/19

不動産売却の失敗事例(5)売買契約書・重要事項説明書は、「特約事項」に要注意!

以前の私の記事では
損をしない不動産の売却方法【第3回目】完結ということで損をしない=得をするという視点でお伝えしてきました。

先日は
不動産売却の失敗事例(4)その売買契約書・重要事項説明書、本当に大丈夫ですか?

不動産売却の失敗はどのような場面で起こりやすいのか、またその対処法や注意点は?というテーマでお話ししております。

売買契約書・重要事項説明書の特約事項


今回も売買契約の内容について触れていきます。
売買契約書、重要事項説明書には最終頁に特約事項というものがあり、ここが最重要ポイントと考えておりますので、どのような例があるか説明させて頂きます。

各種減税について

不動産を購入した際、建物の要件がクリアしている場合、必ず住宅ローン控除等の減税が受けられると認識している方もいらっしゃいます。
認識の誤解を生じさせないよう、弊社ではこのような特約文を入れます。

【一、区分建物の専有床面積または一戸建住宅の延床面積が登記簿面積で50㎡以上かつ建物の築年数が引渡し時において20年(耐火建築物は25年)以内の場合でも、買主の所得要件や居住要件等の適合条件を満たしていない場合は、住宅ローン減税およびその他特例等の税制優遇を受けることが出来ません。また不動産取得税等の地方税に係る住宅税制の特例についても受けられない場合がございます。詳しくは管轄税務署、税事務所等にてご確認下さい。】

こちらを入れることで様々理由から減税が受けられなかったとしても、聞いていないというクレームには発展しないのです。

火災報知器の設置について

火災報知機の設置については消防法で義務付けられておりますが、未設置の場合双方どちらが責任を負えば良いのか?
ルールを明確にする必要がありますので、弊社ではこのような特約文を入れます。

【一、消防法および各地方公共団体の定める火災予防条例等により、すべての住宅に住宅用防災機器(火災警報器)の設置およびその維持が義務付けられております。本物件が住宅用防災機器未設置である場合、前記条例にもとづき住宅用防災機器を設置する必要があり、その際は買主の費用負担となります。】

こちらを入れることで未設置の場合は買主が設置すれば良いということが明確化されます。

中古物件の場合

中古物件は新築と違って設備含め内装全てにおいて使用感があります。
明らかに故障している箇所については予めお伝えしておかないとトラブルの原因となってしまいますが、多少の傷や汚れについてはお伝えしだしたら切りがなくなってしまいますので線引きをする意味でも、弊社ではこのような特約文を入れます。

【一、本物件の建物及び付帯設備等については、経年劣化及び使用に伴う性能低下、傷汚れ等がございますが現状引渡しといたします。】

こちらを入れることで現状有姿での取引という扱いになりますので、引渡し後の後腐れを防ぐことができます。

まとめ

数回に分けて不動産売却の失敗、注意点をテーマにお話ししていきます。
今回は売買契約書・重要事項説明書の特約事項についてお話させて頂きました。
最後までご高覧頂きまして有難うございました。

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