TIPS不動産売却の知恵

不動産売却全般

2021/11/22

不動産売却の失敗事例(4)その売買契約書・重要事項説明書、本当に大丈夫ですか?

以前の私の記事では
損をしない不動産の売却方法【第3回目】完結ということで損をしない=得をするという視点でお伝えしてきました。

先日は
不動産売却の失敗事例(3)値下げ交渉の対応と買付受領のルールについて

不動産売却の失敗はどのような場面で起こりやすいのか、またその対処法や注意点は?というテーマでお話ししております。

売買契約書・重要事項説明書の確認ポイント

今回はいよいよ売買契約の内容について触れていきます。
売買契約書、重要事項説明書に物件情報、契約のルールが全て記載されておりますので大事なことが抜けていないか確認するようにしましょう。

付帯設備表の設備項目、故障の有無にミスがないようにする。

売買契約書に添付してお渡しする付帯設備表というものがありますが、実際に住まれる人が一番気になる部分でもあります。
どんな設備が備わっていて、購入してからもすぐ利用できるのか?
例えば給湯器が都市ガスとなっているのに実際はプロパンでした。大問題ですよね?
エアコン故障なしとなっているのに実際は使えなかった。であればこの価格では購入しなかったかもしれないですよね?

些細なミスが命取りとなる可能性もございますので慎重に設備のチェックを行うようにしましょう。

土地面積、建物延床面積に間違いがないか確認しましょう。

売買契約書、重要事項説明書ともに記載している不動産の面積。

ここをミスしてしまうととんでもない事態に発展する可能性があります。
仮に300㎡(90.75坪)の土地があるとします。

それを350㎡(105.87坪)と広告上、記載してしまった。

売買契約書、重要事項説明書にも初めの入力ミスに気付かずそれを記載してしまった。
お客様は謄本を詳しく見ることなく、不動産のプロが記載している面積だから間違いないと契約します。
引渡し後、認識していた面積と実際は異なっていた。しかも約15坪も。
坪単価10万円が相場の場所であれば150万円損した気持ちになります。

最悪訴訟が起こる可能性もあります。
数字のミスは命取り。
ミスをしていないかきちんと確認するようにしましょう。

売買契約書、重要事項説明書の特約事項が最重要項目である。

売買契約書、重要事項説明書の内容で大部分占めるのは物件の情報、都市計画、建築基準法の制限です。
特に制限に関することは聞き慣れない用語が並んでおり、一般の方は理解に苦しむ部分でございます。
ただこの辺りに関しては暮らしの中で関わりが少ないことから紛争に発展することは少なく感じます。

一番重要なところは特約事項です。
なぜかと言いますと明確な売買契約書ルールの線引きをここで行うからです。
例としましては下記の通りです。

「契約書第●条にはこのように記載しておりますがこのような場合は対象外です」
「契約書に記載していないがこのような場面は買主の責任と負担になります」

具体的な言い回しについては次回から公開していきます。
特約の入れ方は各社異なりますし、全く入れていない会社の売買契約書、重要事項説明書も数多く見てきました。
そのような書類はクレームや紛争に発展する可能性が高くなります。

ですので弊社では売主様、買主様双方にとって引渡し後、気持ちの良い取引だったと言えるような対応、書類作成を心がけております。

まとめ

数回に分けて不動産売却の失敗、注意点をテーマにお話ししていきます。
今回は売買契約書・重要事項説明書の確認ポイントについてお話させて頂きました。
最後までご高覧頂きまして有難うございました。

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