TIPS不動産売却の知恵

不動産売却全般

2022/01/31

不動産売却の失敗事例(7)売買契約書・重要事項説明書の特約文で融資・契約・固定資産税のルールを決めましょう!

以前の私の記事では
損をしない不動産の売却方法【第3回目】完結ということで損をしない=得をするという視点でお伝えしてきました。

先日は
不動産売却の失敗事例(6)売買契約書・重要事項説明書の特約文で曖昧なことを無くそう!

不動産売却の失敗はどのような場面で起こりやすいのか?売買契約書・重要事項説明書の特約事項にどのような記述をするべきかをケースごとにご説明します。

売買契約書・重要事項説明書の特約事項

融資特約を無理やり利用するのを防ぎましょう。

 

借入をして住宅購入する方は一般的に住宅ローンを利用します。
基本的には事前審査の承認を得て、売買契約締結後、本審査を行います。
その売買契約から本審査を行うまでの間に気が変わり、融資を自ら壊そうとする方もいるかもしれません。
他に多額の借金をしたり、虚偽の書類を提出したり、違う銀行でなければ借りないとなったり。
その場合に備えてこのような特約を弊社では入れております。

【一、本物件契約書第18or19条(融資利用の場合)について、買主が故意に虚偽の証明書を提出する等、買主の帰責事由により融資の全部又は一部について承認を得られなかった場合、及び買主の都合により金融機関の変更、借入額の増額、返済期間その他融資条件の変更、あるいは買主の転職・退職及びクレジットカード等の契約・利用により借り入れることができなくなった場合には、融資利用の特約による解除は適用されないものとします。】

こちらを入れることで、通常通りのフローで本審査をかけて否認となった場合のみ融資特約による解除が適用されることになります。
融資特約は手付金を返金して契約自体白紙に戻すものなので、売主様の立場からすると引受したくないルールとなっております。

契約日、手付金の入金日を明確にしましょう。

 

売買契約を行う際、売主買主双方の都合が合えば同時契約をすることもありますが、一般的には売り買い別々に契約を行うことが多くなっております。
その際、仮に売契約を1/20(木)に行い買契約を1/22(土)に行ったとします。
売主は1/20(木)が契約日になるのか?手付金はいつもらえるのか?気になるところかと思います。
そこを明確にする為に弊社ではこのような特約を入れております。

【一、本契約が売主と買主が別々に契約を行う場合、売主・買主の双方が署名・押印した時点で契約の効力が生じるものとします。尚、手付金につきましては金融機関が稼働していない日時が契約締結日の場合、金融機関の翌営業日付で着金になることを売主は承諾したものとする。】

この内容で正解が予想ついたかもしれませんが上記の例の場合、売買契約日は双方の署名押印後なので1/22(土)となります。
また手付金につきましては弊社では極力振込で対応をお願いしておりますので翌営業日の1/24(月)着金をお約束させて頂いております。

固定資産税の精算についてルールを決めておきましょう。

 

不動産を購入すると大半の物件は「固定資産税」というものがかかってきます。
これは1月1日に不動産を所有している方に発生する税金となります。
仮に今年令和4年であれば、令和4年1月1日の所有者にこのあとの令和4年4~5月に令和4年の1年分の固定資産税を払って下さいと納付書が届きます。
毎年評価額の発表は札幌であれば4月1日となりますので、令和4年1月1日~3月31日に決済を行う場合、令和4年度の評価額が未定の状態となります。
その際にどう対応すべきか?弊社ではこのような特約を入れて解決させます。

【一、本物件契約書第12or13条(公租・公課の負担)における固定資産税・都市計画税の精算は令和●年度分の税額が未確定の場合、令和●年度の税額に基づいて行うものとし所有権移転後、税額に差額が生じたとしても再精算は行わないものとします。尚、公租・公課の起算日は1月1日とします。】

結論、本年度の評価額発表前の決済については前年度の固定資産税年額を基に精算いたします。
もし金額のずれが生じたとしても4月1日以降の再精算は行わない形をとります。

まとめ

数回に分けて不動産売却の失敗、注意点をテーマにお話ししていきます。
今回は売買契約書・重要事項説明書の特約事項についてお話させて頂きました。
最後までご高覧頂きまして有難うございました。

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