売却ノウハウ

以前の私の記事では
損をしない不動産の売却方法【第３回目】完結ということで損をしない＝得をするという視点でお伝えしてきました。

先日は
不動産売却の失敗事例（７）売買契約書・重要事項説明書の特約文で融資・契約・固定資産税のルールを決めましょう！

不動産売却の失敗が発生しやすい場面を具体的にご紹介します。今回は、引き渡し時の状態についてトラブルにならないために、どのような特約事項を売買契約書・重要事項説明書に記述するべきか解説しますので、ぜひご参考ください。

売買契約書・重要事項説明書の特約事項

残置物所有権の線引きははっきりさせましょう。

通常のお取引で物件の引渡しを行う場合、基本的には何もない状態が原則とされてますが稀に、室内に残置物が残っている場合があります。
その際処分費がかかりそうなレベルのものはさすがに売主様に引き取りをお願いしております。
そうでないものは買主様の方で対応して頂くということが多く見られます。

逆に残置物をわざと置いたまま現状渡しで取引することもあります。
ではその中に売主様の大事な忘れ物があった場合はどうでしょう？
買主様は当然引渡しを受け、不要なものだから置いていったのだろうと予想し破棄されると思います。
1週間後に売主様から「大事な忘れ物をしたので返して下さい。」
でももう破棄してしまったので返すことも出来ない。
その線引きを行う為にこの特約を入れることで明確化されます。

【一、本契約は室内残置物並びに外部物置内残置物等を含めた現状渡しでの取引となります。よって売主は引渡し完了後、本件残置物の所有権は全て放棄したものとみなし、買主がこれらを処分または管理することを承諾したものとします。】

こちらを入れることで引渡し後は買主様の判断で室内何を捨てても責任が問われないという内容になります。
ただ本当に捨てても大丈夫か迷うこともあるかもしれませんし、一番は引渡しされた見栄えが良くない為買主様も気持ち良くはならないと思われます。
業者買取であれば撤去業者を手配するだけなので問題ありませんが個人間売買の場合はあまりお勧めはしておりません。
弊社ではとても良心的な撤去業者さんともお付き合いがあります。
その辺りも含めてご相談下さい。

お庭はどのような状態で引渡しをすれば良いのでしょう？

戸建の売買でよく売主様からご質問を頂戴するのがこの内容です。
結論から言いますと、越境さえ解消されればそのままで大丈夫です。

お庭は売主様の趣味とセンスで作り上げられているものですし、買主様の要望として「桜の木はいらないから切ってほしいけどあの花は綺麗だから残しておいてほしい。」
などの細かい要望を受け入れてしまうと売主様にかなりの負担となってしまいますし、きりがなくなってしまいます。
逆に売主様があの桜の木は持っていく予定だったということも稀にあります。
ですので基本的には建物の売買であり、お庭はおまけである。
引渡しまでに売主様が連れていきたい樹木、お花は連れていける。
引渡し以降は買主様にプレゼントしたというニュアンスで問題ない。
それをまとめたのがこの特約です。

【一、売主は、本物件土地上に存する庭木及び庭石の全部または一部を本物件引渡しまでの間、任意に搬出することができるものとする。よって売主は引渡し完了後、前記庭木および庭石が残存する場合、それらの所有権は全て放棄したとものとみなし、買主がこれらを処分または管理することを承諾したものとします。】

ただ1点気を付けて頂きたいのが越境です。
樹木の枝が隣地に入ってしまっている場合、引渡しまでにその部分だけ切断してもらうのが理想です。
なぜかと言いますと、買主様が引越ししてきた後、挨拶なんかで会った際注意される可能性があるからです。
今までは言いにくかったけど新しい人が引っ越してきたからこのタイミングで言ってやろう。
引越し早々気分も良いものではありませんし、近所付き合い大丈夫かなと少し不安になる方もいらっしゃるかもしれません。
そんなリスクを回避するには自身の土地、境界の中でお庭の手入れをして頂くことをお勧めいたします。

解体更地で引渡しを行う場合

築年数の経過した一戸建てを売買する場合、建物は現状のままかそれとも解体して引き渡すか販売の前に決めておきます。
近年アスベストの件が厳しくなってきましたので解体費も少し不透明な状態。
出来れば解体に触れたくないので現状渡しでやりたいという売主様も最近増えてきております。
ただ中には建物は絶対に使ってほしくない、買主様に更地で気持ちよく新築してほしいなど様々な考えの売主様がいらっしゃいます。
私的にもそれぞれのメリットデメリットがありますのでこれにはどちらが正解ということはないかと思います。
解体更地にする際には下記文言を必ず入れて更地にすることを宣言します。

【一、本物件土地上にある建物（●年●月●日新築、木造亜鉛メッキ鋼板葺2階建、●㎡）は、引渡しの時期までに売主の責任と負担において解体を行い、施工方法については買主の希望を考慮するものとし更地渡しといたします。】

口約束だけで結局解体してもらえなかった。
などのトラブルが起きないよう、必ずどの状態でお引渡ししますということを双方で理解をしておきましょう。

まとめ

数回に分けて不動産売却の失敗、注意点をテーマにお話ししていきます。
今回は売買契約書・重要事項説明書の特約事項についてお話させて頂きました。
最後までご高覧頂きまして有難うございました。