TIPS不動産売却の知恵

不動産売却全般

2022/02/15

居住用不動産の減価償却の考え方

 

一戸建てやマンションといった不動産の売買等を考えた際に、必ずといってよいほど出てくるキーワードとして【原価償却】があります。

減価償却は、不動産だけではなく、資産価値のあるもの全般に利用されていますが、不動産の場合は、どのように計算を行っているのか、今回は、不動産住宅における【原価償却】をご説明していきたいと思います。

この計算方法がわかりますと、自分の持っている不動産を計算することも可能になります。

 

不動産における原価償却

不動産における減価償却とは、土地以外の建物や設備等の計算に用いられます。
建物や設備は、使用するごとに損耗していきますので、その資産価値が減少をしていきます。

土地に関しては、使用する事よる損耗が無いという考えになりますので、減価償却では出すことができずに、その時の不動産市場によって変動していきます。

減価償却は計算式によって算出しますので、当然ですが、使い方による変動を受けませんので、その点の注意が必要です。

 

耐用年数と償却率

先にも述べましたが、不動産も使うごとに価値は減少はしていきますので、減価償却を計算するにあたって必要になってくるのが、持っている不動産の【耐用年数】と【償却率】になります。
所有している不動産の構造や用途によって、耐用年数が変わってきますので、自分の所有している不動産を把握しておくのも大切です。

更に、その構造によって、償却率もかわってきます。

耐用年数は3種類あり、『法定耐用年数』『物理的耐用年数』『経済的耐用年数』となります。
それぞれの内容をご説明いたします。

物理的耐用年数

こちらが、構造物等によって決められる、物理的に使用不可になるまでの年数になります。

経済的耐用年数

市場での建物価値が認められる耐用年数になります。

法定耐用年数

不動産の売買の際に主に使用する耐用年数になります。
それぞれの不動産価値を公平に算出するために、国(財務省)によって定められています。

3種類あるうちで、原価償却の計算には、この法定耐用年数を使用します。

法定耐用年数といっても、その構造や用途によって更に細かく分かれています。

今回は、主要なものを記載したいと思いますが、より細かく分かれており、さらに、事務所用途などにもよって、変わってきます。

居住用の耐用年数

木造 ・・・・・ 33年
木造モルタル ・・・・・・・・・ 30年
金属造(骨格材の肉厚4mm超) ・ 51年
鉄筋コンクリート造 ・・・・・・ 70年

所有している不動産から、法定耐用年数がわかりましたので、そのまま、償却率もわかります。
償却率は、築年数に左右されませんので、対応するものを選ぶだけになります。

居住用の償却率

木造 ・・・・・ 0.031
木造モルタル ・・・・・・・・・ 0.034
金属造(骨格材の肉厚4mm超) ・ 0.020
鉄筋コンクリート造 ・・・・・・ 0.015

非事業用の減価償却の計算方法

今回は、非事業用(居住用)の建物の計算方法を載せたいと思います。

減価償却費 = 建物購入価格 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

となります。

この際に注意が必要になるのが、【経過年数】になります。
これは、不動産の築年数ではなく、購入してからの所有期間になりますので、ご注意ください。

 

例として、築20年の木造の戸建を2,000万円(建物価格)で購入し、入居後、10年が経過した場合は、以下のようになります。

減価償却費 = 2,000万円  ×  0.9  ×  0.031  ×  10
= 558万円

となります。

 

まとめ

今回は、減価償却のなかでも、居住用の計算方式などをご説明いたしました。

大切なのは、【建物価格】、持っている不動産の【構造】、購入してからの【経過年数】の3点がわかれば計算することができますので、是非一度計算をしてみてください。

これが非事業用になりますと。計算方式をはじめ多くが異なってきますので、非事業用も端的に載せてほしいというかたは、是非ご連絡をいただければと思います。

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