マンション売却ノウハウ戸建税金

前回、マンションや戸建てといった居住用（非事業用）不動産の減価償却に関して、耐用年数や計算方式を併せて載せさせていただきました。ですが、そもそもとして事業用ではない不動産で、なぜ原価償却の計算などが必要になるのでしょうか？

今回は、どのような時に減価償却を利用するのか等を記載していきたいと思います。

 

減価償却を利用するタイミングとは

不動産の減価償却はどのような時に利用するのでしょうか？

一番イメージがつくタイミングでいえば、毎年行われる確定申告の際に、正しく申告を行うためになります。

住んでいる家の売却により、【譲渡所得】が生じる場合、【譲渡所得税】が発生します。
譲渡所得が発生するかどうかを知るためには、不動産の減価償却を利用した計算にて知ることができます。

 

譲渡所得の計算方式として、下記を利用します。

譲渡所得　＝　譲渡価格（売買した価格）　－　譲渡費用　－　取得費（※1）

※1　の取得費を、不動産購入時の価格と思われがちですが、こちらは、不動産を購入した時の価格ではなく、現在の不動産の価値になってきます。
ここで前回ご説明しました減価償却を行って、売却時の建物の価格を算出する必要性がでてくるのです。

戸建を売却した場合、土地に関しては原価償却の対象外となりますので、土地の価格に原価償却した戸建の価値を足して算出を行います。
その際に、譲渡所得がマイナスになる、つまり取得費の方が大きくなれば、【譲渡損失】ということで、住民税や所得税を減らすための申告が可能になります。
または、譲渡所得が発生した場合は、様々な条件の合致の必要性がありますが、【3,000万円特別控除】の申請を行うこともできるようになるのです。

※3,000万円特別控除などに関しましては、当店のスタッフ、中塚にて【不動産売却はどのタイミング？相続前後の違いを知る】にて、載せさせていただいておりますので、併せて参考にお読みいただければと思います。

 

この計算を用いる際の【譲渡費用】と【取得費用】には、下記に記載した項目等も含めることが可能です。併せて確認をしておくとさらに細かく把握できます。

1.購入するときにかかった登録免許税（登記費用など）
2.印紙税
3.購入の際にかかった手数料（仲介手数料）
3.土地測量費
4.整地費・建物の取り壊しにかかった費用

※非事業用と事業用の利用用途によっても、項目が変化いたしますので、下記ＵＲＬも併せて参考にしていただければと思います。
国税庁ホームページNo.3252取得費となるもの
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm

 

 

不動産の取引の際には、大きな金額が動くことになりますので、専門家である【司法書士】や【税理士】の先生にお願いをされるかと思います。それでも、事前に知っておくことで、実際に売却活動などの不安を軽減することにつながりますので、このいった記事をお役立てください。

今後も、不動産売却を行ううえで、ついつい見逃してしまうような点も記事にできればと思いますので、是非参考にしていただければと思います。