TIPS不動産売却の知恵

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2021/02/18

ボーナス返済にご注意!札幌の銀行で住宅ローンを組む際に必ず損をしない方法

現在札幌市の不動産に利用できる住宅ローン商品は、選びきれない程の数があり、その中からどうやって他の人は住宅ローンを選んだのか気になったことはありませんか?そのほとんどは、『ハウスメーカーや、不動産仲介会社の担当者から提案された』という方が多いのが現状です。

一度に平均数千万借りる物に対して、ご自身で選んだものではなく、担当者に提案された2~3のプランから選んでしまう方が多いことに驚かれる方もいらっしゃるのではないのでしょうか?

もちろん、各担当者との信頼関係があってこそ成立するもの、それに応えるべく我々もプロとしてお客様にあったプランを精査して提案しているので、任せてもらってもいいのですが、全ての担当者が住宅ローンを理解して提案しているとは私は思えません。 もし現在住宅ローンを組む打合せをしているのであれば、担当者に一つ質問をしてみてもいいかもしれ ません 「このプランが間違いなく1番私に合ったプランですか?」と・・・。 改めてお客様からこの質問を受けると、「今までここの金融機関が多いから」「みなさんここで満足しているから」 等の適当な理由で勧めていた担当者は、ドキっとして即答できないかもしれません、そうなると 安心して進められるより、一度見直しをお願いしたほうがいいでしょう。

そもそも何故多くの方が、担当者に提案されたプランで住宅ローンを組むのかというと『数が多すぎるし、複雑で調べるにしても何を調べればいいかわからない』と考えて、ご自身で調査することをやめてしまう方が多いでしょう。

プランAは金利が極端に安いけど、手数料がかかる。

プランBは金利は普通だが、保険が充実している等単純に金利だけを見ればいいだけではないのが、昨今の住宅ローン商品です。

今回は、数多くある住宅ローン全てにおいて言える、損をしない借り方のお話をさせて頂きます。

【比較】ボーナス返済の有無で返済額は変わる??

住宅ローンを借りる際に、銀行を決め、金利プランを決め、ボーナス返済の有無、比率のお話しがありますが、ここでボーナス返済をした場合としない場合の月々の返済額と返済総額を比較してみましょう。

設定として
3,000万円の借入35年返済
全期間固定金利1.6%
ボーナス返済有の場合年2回20万円を賞与月に返済。

ボーナス返済なしの場合の月々の返済額
月々93,331円

ボーナス返済有の場合の月々の返済額と賞与月の返済額
月々59,110円
賞与月205,839円

となります。
ボーナスはちゃんと貰えるから20万円の支払いが可能で、月々の返済額が6万円以下に抑えられるなんてとても魅力、これなら住宅購入も余裕をもって行える!と考える方もいらっしゃいます。
現にこのような支払いプランを提示して、住宅購入を促す販売をする方もいらっしゃると思います。

では、返済総額(35年間払い続けた場合の合計金額)はいくらになっているのでしょうか?
ボーナス返済なしの場合
返済総額39,199,404円

ボーナス返済有の場合
返済総額39,235,086円

差額35,682円

同じ期間で同じ額を支払っているのにも関わらず、返済総額に差が出ました、一体なぜでしょうか

ボーナス返済の罠

住宅ローンでは、残高に毎月利息を合わせて支払っております、借り始めた当初では3,000万円に利息を合わせた金額、その後支払いを続けていき、数年後には2,000万円に利息を合わせた金額、となっていき、年々利息の部分が少額になっていきます。
この積み重ねで利息金額が35年間支払い続けるととても大きな額になっていくわけです。

では、何故ボーナス返済有にした場合は総支払額が増えるのか?
それは年間で支払う予定の金額はボーナス返済の有無に関わらず同じです、ボーナス返済は、月々の支払いの一部を毎回6か月(賞与返済の間)待ってもらっているだけなのです
今回の例ですと毎月差額の34,221円を6か月間=34,221円×6=205,326円を待ってもらい、待ってもらった分の利息をプラスして賞与返済月に205,839円支払っているだけなのです。

結局同じ金額を支払うのであれば、ボーナス返済なしにして、月々の支払いを行い、そこで
不足してしまう分をボーナスで補うようにするだけで、住宅ローンはお得になります。

まとめ

今回はボーナス返済の違いだけに焦点を絞ってお話ししましたが、今回の例は住宅ローンの
借入年数や、繰り上げ返済についても繋がる事ですので、また別の機会でご説明させて
頂きたいと考えております、最後まで見て頂きありがとうございます、感謝します。

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