TIPS不動産売却の知恵

買い替え

2022/05/16

不動産売却の失敗事例(9)売買契約書・重要事項説明書の特約文で効率の良い買い替えを実現させましょう。

以前の私の記事では
損をしない不動産の売却方法【第3回目】完結ということで損をしない=得をするという視点でお伝えしてきました。

先日は
不動産売却の失敗事例(8)売買契約書・重要事項説明書でリスク回避!残置物所有権の線引きは、特約文で明確にしましょう。

不動産売却の失敗はどのような場面で起こりやすいのか?今回は、買い替えに関して、売買契約書・重要事項説明書の特約事項をどのように記述するべきかを解説します。

売買契約書・重要事項説明書の特約事項(買い替え編)

効率の良い買い替え方法とは?

理想の流れを下記にてご説明いたします。

1.買い替え先がどんな物件があるか調査
2.売却活動スタート
3.売却の売買契約(特約2つ入れる)
4.買い替え先の選定と買付
5.購入の売買契約(特約1つ入れてもらう)
6.売却の決済(売買代金全額受領、所有権喪失)
7.購入の決済(売買代金全額支払、所有権取得、鍵受領)
8.引渡し猶予中に買い替え先へ転居、鍵引渡し

この順番で進めていくことで、仮住まいをしなくても良い為余計な費用がかからない。
また資金計画がうまくいけば住宅ローンを組まなくて良い為毎月の利息を払わなくて良いといったメリットがあります。

売主様の置かれている状況にもよりますので全ての方がこの手法でうまくいくとは限りませんが、状況をお聞かせいたければ最適な住み替え方法をご提案させて頂きます。

次に上記にあった特約の内容をご説明させて頂きます。

売却の売買契約書に入れる特約について

前項で【3.売却の売買契約(特約2つ入れる)】とありますが、引渡し猶予特約と買替特約売主版を入れます。

「引渡し猶予」
【一、「引渡し猶予特約」本物件契約書第6or7条★(引渡し)の定めにかかわらず、買主は売主に対し残代金支払い日から●日間本物件の引渡しを猶予するものとします。なお売主は猶予期間中、本物件の管理責任を負うものとする。万が一、猶予期間中に天災地変等の不可抗力により、本物件の全部又は一部が滅失もしくは毀損したときは、その損失は売主の負担とし、本契約書条項第16条(引渡し前の滅失・損傷)の規定に基づき処理するものとします。尚、本物件契約書第12or13条(公租・公課の負担)、第13or14条(収益の帰属・負担金の分担)に関しては猶予設定日で精算するものとし、引渡し日の変更があった際の再精算は行わないものとします。】

「買替特約売主版」
【一、「買替特約」売主は、本物件の買替え先として下記表示不動産(以下「買替物件」という。)を購入する契約を締結予定であるが、売主の責めに帰すべからざる事由により、買替物件の売買契約が解除された場合、本物件所有権移転時期までであれば、本契約を無条件で解除できるものとする。この場合、売主は受領済の金員全額を買主に返還するものとし、本物件契約書第16or17条(契約不適合を除く契約違反による解除)は適用しないものとする。】

引渡し猶予特約を入れることで残代金受領と同時に所有権を渡すというルールは変わらないですが、引渡し日をずらすことが出来ます。
一般的には1週間程度と言われておりますが、買主様の承諾があれば日にちはいつに設定しても構いません。
この間に購入の決済と引越しを終わらせましょう。

また買替特約売主版を入れることで売主の責任ではないのに買い替え先の売買契約を解除されてしまった。という場合に売却を辞めることが出来ます。
ただあくまでも売買契約を1度締結すること、売主側に非がないことが条件となりますのでお気を付けください。

購入の売買契約書に入れる特約について

前項で【5.購入の売買契約(特約1つ入れてもらう)】とありますが、買替特約買主版を物件の販売業者に入れてもらいます。

「買替特約買主版」
【一、「買替特約」買主は、その所有する下記表示不動産(以下「買替物件」という)を売却する契約を●年●月●日付締結済み(別添売買契約書写し参照)ですが、買主の責めに帰すべからざる事由により、売却物件の売買契約が解除された場合、本物件所有権移転時期までであれば、本契約を無条件で解除できるものとする。この場合、売主は受領済の金員全額を買主に返還するものとし、本物件契約書第16or17条(契約不適合を除く契約違反による解除)は適用しないものとする。】

買替特約買主版を入れることで売却の契約が解除された場合で購入資金の目途が経たない場合に購入を辞めることが出来ます。
こちらは売買契約が締結済みであること、売主(買い替え物件の買主)側に非がないことが条件となりますのでお気を付けください。

まとめ

数回に分けて不動産売却の失敗、注意点をテーマにお話ししていきます。
今回は売買契約書・重要事項説明書の特約事項(買い替え編)についてお話させて頂きました。
最後までご高覧頂きまして有難うございました。

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