TIPS不動産売却の知恵

土地・戸建

2021/07/26

空き家はいつ売るべきなのか!?

実家を相続したが、自分は自宅を購入済みで使用する予定は無い。
しかし、すぐに処分するのも忍びないと考え空き家を所有している方はたくさんいらっしゃいます。
今回は空き家を売却するタイミングはいつが良いのかについてお話しいたします。

不動産を売却した際に利益(譲渡益)が出ると税金(譲渡税)の納付が必要になります。

現在、不動産価格が高騰しておりますので、譲り受けた不動産が当時購入した価格より高く売れる事は少なくありません。
また、購入当時の購入価格を証明する事が出来る書類(売買契約書など)を紛失してしまい購入経費を正確に計上する事が出来ない方もおられます。
(購入価格が不明な場合は、販売価格の5%を購入経費として計上する事が出来ます。)

 

販売価格-(購入経費+販売経費)=利益

 

例)昨年に亡くなった父親が、6年前に500万円で購入した土地を相続して1,000万円で販売した。販売経費は100万円だった。

1,000万円-(500万円+100万円)=400万円

利益は400万円になります。

5年以上所有しているので税率は20.315%(長期譲渡所得の一般税率)です。

税金は812,600円です。

結構な金額ですよね。

 

一定の条件をクリアする事によって税金の控除を受けられる場合があります。

『被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例』という制度があります。

①制度の概要

親族などから相続により取得した居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
よって、この特例を受けることによって例)の事案は、税金が0円になります。

②対象となる条件

1,昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
2,区分所有建物登記がされている建物でないこと。
3,相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

➂特例を受けるための適用要件

1,相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
2,譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。
※対象となる条件が昭和56年5月31日以前に建築されたこと(旧耐震基準建築物)となるので2,の適用要件を受けることは実質的に無理と考えた方が良いでしょう。
3,相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること
4,相続の開始(被相続人が亡くなった日)があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
などなど

重要となるのは4,の項目になります。
この期間を過ぎてしまうとこの特例を受けることが出来なくなります。

まとめ

空き家はいつ売るべきなのか!?は『相続の開始(被相続人が亡くなった日)があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。』が、一つの目安になります。
思い入れのある実家を残したい気持ちは分かりますが、維持するには家内の清掃や草刈り・雪投げなど多大な労力がかかります。
その上、税金の控除を受けられる期間を逃してしまってはもったいないです。
早め早めの決断が求められます。

※売却したい空き家の築年数についてはこちらをご参考ください。

(参考)築年数の考え方~古くても価値がある建物とは

※相続した家の売却にかかる税金についてはこちらをご参考ください。

(参考)不動産売却時にかかる税金!親の家を相続して売却する場合

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