TIPS不動産売却の知恵

査定

2021/05/16

更地にする前に読んでほしい。古い一戸建てを賢く売る!損をしない不動産売却の方法

前回の私の記事では
損をしない不動産の売却方法【第1回目】で高く売る為のポイントを基本編ということでお話させて頂きました。
今回の査定記事では応用編ということで古い一戸建てを賢く売る為のポイントを2つに絞って解説していきたいと思います。

損をしない不動産の売却方法【第2回目】

すぐ更地にするのはデメリットが多い


築年数がかなり経過した一戸建てを販売する場合、建物の価格はつかない為「解体して更地にした方が良いですか?」と良く聞かれることあります。
私の答えは「NO」です。

理由その1
固定資産税が上がるリスクがある。

住宅用地に関しては課税標準額が固定資産税で200㎡以下の部分は6分の1、200㎡を超える部分は3分の1となります。都市計画税についても200㎡以下の部分は3分の1、200㎡を超える部分は3分の2となります。

固定資産税・都市計画税に関しては1月1日の所有者に、札幌であれば4月末くらいを目途に納付書が届きますが、年内で売却が必ず成立する場合には問題ないですが、年度をまたぐ際には先に建物を解体してしまうと固定資産税・都市計画税はかなり上がってしまいます。

これが巷で良く言われている固定資産税6倍説です。
厳密には6倍でないが先程のルールに基づいて算出された税の軽減がなくなってしまう為、税金を高く納めなければいけない結果となります。
※納税が好きな方は気にしなくて良い情報でした。

理由その2
先行投資をしなければならない可能性が高くなる。

解体更地渡しですぐお客様がつけば決済の時に入ってくる売買代金から解体費を払う形でも問題ないケースもあります。

ただ数カ月経っても売れない場合、解体業者としてももう待てませんので今月には払って下さいとなります。その際、解体費相場100~150万円の費用を払わなければなりません。

余裕のある方であれば良いですが、先に先行投資は避けたいという方は、更地渡し相談可能もしくは解体費程度を引いた価格で現状渡しで売り出すことをおススメいたします。

新耐震建築物の場合に限り、リノベ素材の需要が高い=販売チャンスが広がる。

新耐震建築物というのは建築確認申請の日付が昭和56年6月1日以降で確認を受けた建物を言います。

新耐震建築物の場合、インスペクションと言われる建物状況調査を通じて瑕疵保険をかけられる可能性が高くなります。

この保険に加入することにより住宅ローン控除が受けられたり、登録免許税の軽減が出来たりなどメリットがかなりあります。

また新耐震は地震が起きた際、震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準として設定されております。
逆にそれ以前の旧耐震は震度5強程度と設定されていた為、新耐震はお客様の安心感の部分でもかなり変わってきます。

よって新耐震建築物であれば、各種減税の可能性、地震に対する安心感があることから、リノベーションをしてその建物に住みたいという需要もかなりあります。

実際には新築を建てるよりも1000万円以上お安く、新築同様リノベ戸建が手に入るというケースもあり、それを狙っているお客様を逃さないようにする為にも解体するのはもったいないと私は考えます。

まとめ

今回は損をしない不動産の売却方法【第2回目】ということでポイントを2つお話しいたしました。
次回第3回目ではまた別の角度からお話ししたいと考えております。
最後までご高覧頂きまして有難うございました。

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